Os seguros obrigatórios e a cultura da prevenção

Hoje em dia, quem compra um carro já vai para casa com o veículo segurado. Nem pensa em desfilar sem cobertura. Mas, na hora de contratar um seguro para o condomínio ou mesmo para o apartamento próprio, a história é outra. Os síndicos, em geral, desconhecem quais seguros são obrigatórios, quais os riscos para si próprios e para todo o condomínio, caso não cumpram o artigo 13 da Lei 4.591/64. Além da falta de informação, a inexistência de uma cultura de prevenção é um fator crucial para fundamentar a freqüente desimportância dada ao tema.

Os síndicos estão sempre tão ocupados em resolver problemas, atender reclamações de moradores, dar respostas urgentes na área da manutenção predial, que acabam compartilhando da cultura dominante no país: consertar a tranca depois que o ladrão arrombou.

A negligência toca, em particular, a preservação do patrimônio. Afinal, se a gestão de condomínios deve voltar-se para a promoção de um ambiente de bem-estar, qualidade de vida etc., a segurança patrimonial tem de fazer parte primordial das preocupações do administrador.

É aí que se insere a questão da contratação de seguros prediais. Pouco conhecida, a obrigatoriedade legal é prevista no artigo 13 da Lei 4.591/64: “Proceder-se-á ao seguro da edificação, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.”

Aurélio Rodrigues, consultor de seguros, lembra que o Decreto-Lei 61.867/67, capítulo XII, artigo 23, determina que o condomínio contrate o seguro obrigatório de suas edificações pelo valor de reposição. Bráulio Carsalade Neto, empresário do ramo, explica: “Nem superavaliação do valor, nem subestimação, o cálculo deve ser feito pelo valor de mercado”, diz. “O síndico deve procurar sua administradora para solicitar uma inspeção técnica que determine o valor de reposição”, complementa.
O seguro obrigatório contra incêndio embute também a cobertura contra raios (danos causados por eles) ou explosão (de aparelhos eletrodomésticos). Mas há ainda uma infinidade de modalidades opcionais que podem ser apropriadas ou não a cada condomínio. “O que importa é adequar as coberturas à realidade da edificação”, diz Carsalade.

Responsabilidade civil é outra modalidade de seguro imobiliário bastante comum. Embora não seja obrigatória, é considerada essencial por especialistas. O consultor Rodrigues lembra o recente acidente ocorrido na Av. Rio Branco, Centro do Rio de Janeiro, em que seis entre as nove vítimas – atingidas por pedaços de fachadas que despencaram do beiral de um prédio comercial – anunciaram a disposição de processar o condomínio. “Se objetos ou pedaços de fachada atingem pessoas ou carros, a responsabilidade civil é do condomínio”, lembra.

Uma variante da cobertura de responsabilidade civil geral é a guarda de veículos de terceiros. Segundo Carsalade, “quando o condomínio dispõe de manobrista, é recomendável fazer esse tipo de seguro”, afirma. Se o garagista bater com o carro de um morador, o prejuízo será ressarcido, evitando ônus para o condomínio. Contudo, quando não há manobristas no prédio, o seguro não se justifica. “Nesses casos, se um condômino bate em algum carro, a responsabilidade é dele apenas”, alerta o empresário.

Fruto do acordo coletivo de trabalho firmado entre o Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro e o Secovi-RJ, o seguro de vida em grupo para os funcionários de condomínios tornou-se obrigatório. A cobertura deve abranger os casos de morte natural, acidental ou invalidez permanente. Também foi objeto de acordo coletivo o auxílio-funeral, igualmente compulsório.

Quanto aos síndicos, o melhor seguro é cumprir a legislação. Definidas pela Lei 4.591/64, as atribuições do síndico são taxativas no que diz respeito ao artigo 22, parágrafo 18, alínea a: “Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela Convenção.” Isso significa, segundo Rodrigues, que a não contratação dos seguros obrigatórios sujeita o síndico ao disposto no artigo 159 do Código Civil, que o obriga a reparar os danos em conseqüência de sua ação negligente.

Guto Pires